Если раньше на перепродаже строящегося жилья при наличии удачи можно было заработать до 75% от первоначальной цены, то сегодня – не более 30%.
Но можно получить даже миллион рублей, если правильно выбрать новостройку. Сумма заработка напрямую зависит от множества параметров: места строительства, размера комплекса, репутации застройщика и, собственно, везения.
Не больше трети
Не верьте тому, кто сегодня обещает бешеные прибыли на инвестициях в жилую недвижимость: увы, их больше нет. Пожалуй, не ошибемся, если ограничимся суммой дохода в 30% от первоначальной стоимости жилья минимум через два года. Ведь именно столько, а то и больше – три года – составляет цикл строительства. Добавим, что вкладываться стоит на самом начальном этапе, когда действуют самые выгодные цены. Иначе прибыль будет еще меньше. И, самое важное, – выбрать правильно проект. А то ее не будет совсем.
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе, отмечает, что разница в стоимости квадратного метра в жилых комплексах «Группы ЛСР» на старте проекта и при его окончании составляет около 15%. Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» говорит, что стоимость вырастает в среднем на 20-30%. Хотя еще пару лет назад бывали случаи, в особенности, если застройщик на начальном этапе ошибался в ценообразовании, что рост составлял и все 50%.
«Инвестиционный цикл в случае наших проектов составляет около двух лет, – подтверждает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – Учитывая текущую ситуацию, сложно предположить, каким будет положение на рынке в отдаленной перспективе. С уверенностью можно сказать лишь то, что инвестиционная квартира будет дорожать по мере приближения завершения проекта, а значит, может послужить инструментом для сохранения накоплений. Например, в уже сданной в настоящее время первой очереди микрорайона «Новое Сертолово» с момента открытия продаж квартиры выросли в цене, в среднем, на 15%».
Средняя не растет
Иными словами, на рост рынка сейчас никто не рассчитывает. И правильно. Потому что за прошедшие 8 месяцев, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в Петербурге выросла всего на несколько тысяч рублей. А в пригородной зоне Ленобласти – чуть больше, но все равно всего в пределах 4%. Напомним, что раньше было около 10-12% в год. Тем не менее это не отменяет прибыль от роста строительной готовности дома – именно на этом сейчас и можно заработать.
Существуют разные способы. Самый выгодный – вложиться на старте проекта, используя исключительно собственные средства. Допустим, имеющиеся от продажи недвижимости на вторичном рынке. И переуступить квартиру по завершению проекта. Кстати, в последнее время многие крупные застройщики готовы помочь с переуступкой, выступая в качестве агента. Например, в «Петербургской Недвижимости» есть специальный отдел, который с успехом оказывает данные услуги. Но надо понимать, что если комплекс, где приобретена квартира, крупный, то конкурировать придется и с застройщиком. Так как в продаже могут оказаться квартиры того же метража и качества. В таком случае цену придется выставлять ниже.
Конкуренция растет
«Если из-за стартовых низких цен у застройщика квартиры в инвестиционных целях приобрели слишком многие, инвесторы рискуют своими вложениями, – уверен Артем Босов, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Так, в одном из жилых комплексов на Парнасе, по наших подсчетам, чуть ли не половина однокомнатных квартир приобреталась в расчете на перепродажу или дальнейшую сдачу в аренду». Впрочем, как нам известно, даже те люди, которые купили и затем продали там свое жилье, смогли заработать. Просто их доход оказался несколько ниже, чем они рассчитывали.
«Для инвесторов самыми значимыми параметрами покупки являются близость комплекса к метро и расположение в перспективном районе, – уверен Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Как правило, их интересуют студии и однокомнатные квартиры в проектах экономкласса. Средний бюджет покупки составляет 2 – 2,5 млн рублей».
«Большинство инвестиционных покупок недвижимости в наших жилых комплексах совершается по схеме 100% оплаты, – говорит Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – Но заметно выросло число инвесторов, приобретающих квартиру в ипотеку: рост цены «квадрата» перекрывает проценты по ипотеке».
Кстати: те, у кого есть собственные средства, могут выбирать, например, между банковскими вкладами и инвестициями в жилье. «Уровень ставок по рублевым вкладам сейчас на уровне 7-8% годовых, – утверждает Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО. – За последние 1,5 года доходность вкладов снизилась – на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ с 17% до 10%. В 2014 году конкуренцию вкладам, неожиданно для многих, стала составлять ипотека. Многие предпочли потратить деньги в качестве первоначального взноса на покупку в кредит квартиры в строящемся доме. И затем ежемесячно гасить ипотечный кредит, периодически досрочно погашая его часть, скажем, дополнительно выплачивая банку 20-30 тысяч руб. В 2015 году эта практика практически сошла на нет, однако в 2016 году она вернулась».
Советы инвестору
Ну, и, наконец, самое интересное – конкретные примеры. К сожалению, участники рынка могут оперировать либо старыми цифрами по уже реализованным проектам, либо своими предположениями. Поэтому любой инвестор должен полагаться только на свои ум и интуицию. Но знания рынка, его законов и возможность ориентироваться в предложении жилых комплексов в данном случае значительно облегчат выбор.
«В докризисные времена мы наблюдали другие цифры, – рассказывает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – В качестве примера можно привести однокомнатную квартиру в ЖК «Линкор», которая подорожала с момента старта продаж до сдачи на 59%». Как рассказывают в компании Normann, минимальные по площади студии в ЖК «Шушары» на старте продаж у предлагались по цене 1,2 млн руб., к концу строительства они стоили 2 млн руб. Приобретая квартиру в первой очереди ЖК More от Setl City в Красносельском районе за 1,74 млн руб. в 2011 году, можно было продать ее за 3,04 млн руб. в 2013 году. Это на 75% дороже. Да, были примеры роста цены на 100% и выше! Но, увы, не сегодня».
Сегодня, вложив, допустим 1,85-2 млн руб. в покупку студии на начальном этапе строительства дома – это может быть и следующий корпус в составе проекта, – можно заработать примерно до 1 млн руб. Например, скоро на рынок выйдет новый корпус в проекте «Солнечный город» от Setl City в Красносельском районе. Как показывает практика, на свои 25-30% прибыли при перепродаже студии или однокомнатной квартиры можно рассчитывать.
Кстати, низкая цена – не гарантия того, что потом недвижимость сильно вырастет в стоимости. Скорее, наоборот. Ведь низкие цены, чаще всего, – один пунктов или сразу все, – это отдаленная локация, неизвестный застройщик, строительство без документов, проблемный объект… Например, за 900 тыс. руб. можно купить квартиру в «Щеглово Парк», где до сих пор нет разрешения на строительство. Или за 1, 06 млн в Разбегаево в проекте «Победа-Юг» с такой же историей.
Чтобы заработать больше, важно, чтоб совпали многие условия. Желательно, не самая высокая конкуренция в локации. Желательно, локация – не отдаленный пригород. Само собой, надежный застройщик с хорошей репутацией, не опаздывающий со сроками. Выбор квартиры – наличие приличной отделки, ликвидный метраж, средний этаж, хорошее расположение на этаже. Ну и поддержка в продаже – с комиссией, конечно, – от агентства или от застройщика.
Есть, кстати, еще одна хорошая альтернатива. «Для инвестирования средств мы предлагаем встроенные помещения на первых этажах домов, – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – У нас даже обсуждается проект, когда «входной билет» для инвестора, желающего приобрести коммерческую недвижимости, может быть снижен до нескольких сотен тысяч рублей. И речь не идет о нарезке мелких площадей или жестком экономе». Но это уже, конечно, другая история.
